Профессиональный аудит арендаторов – спасательный круг для собственников
С ухудшением экономической ситуации неоднократно выросла заинтригованность собственников коммерческой недвижимости в проф услугах по проведению всеохватывающего аудита объектов. Как отмечает Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, количество приготовленных экспертных заключений только за 1-ый квартал 2015 года превысило характеристики 9 месяцев 2014 года по объектам торговой недвижимости и 6 месяцев 2014 года по объектам офисной недвижимости.
Услуги спец аудита более животрепещущи посреди собственников торговых центров, которые полностью ощутили последствия кризиса. На нынешний момент большая часть торговых центров как в 2-ух столицах, так и в регионах Рф нуждаются в независящей экспертной оценке для оперативно решения появившихся заморочек.
Повышение операционных расходов и удорожание коммунальных услуг, рост процентных ставок по уже действующим кредитным договорам, удорожание и труднодоступность новых займов, повышение объема налоговых обязанностей существенно наращивают расходную часть бюджета ТРЦ. Падение посещаемости торговых центров и понижение оборотов операторов розничной торговли не позволяют гласить о росте, а в почти всех объектах – даже о сохранении доходной части. В совокупы эти причины негативно сказываются на жизнеспособности торгового комплекса.
Не считая того, ошибки в управлении как по эксплуатационной, так и по коммерческой составляющей сейчас еще посильнее оказывают влияние на фуррор либо выживаемость объекта – рынок стал еще наименее толерантным к недочетам объектов и их операционному управлению.
Полный аудит объекта дает возможность собственникам мастерски и непредвзято оценить эффективность торгового центра: управление текущими арендными отношениями в ТРЦ, маркетинг, привлекательность объекта для гостей и арендаторов, административное управление объектом, техническое сервис объекта. Также аудит позволяет проанализировать текущую концепцию объекта и ее соответствие имеющейся ситуации на рынке, бюджеты доходов и расходов объекта, эффективность ведения денежного учета и управления ценой объекта, текущую структуру владения объектов на наличие способностей по сокращению либо оптимизации расходов, способности роста доходов от арендной и иной деятельности управляющей компании. В итоге проведения проф аудита собственник получает экспертное заключение о текущем состоянии объекта и бизнеса, их слабеньких и сильных сторонах, прогноз перспектив и определенные стратегические и тактические советы.
Необходимо отметить принципное отличие экспертизы ТРЦ от аудита иных объектов недвижимости – необходимость анализа коммерческой деятельности пула арендаторов ТРЦ как заполнения объекта и как головного источника доходов собственника.
За ближайшее время возросло количество воззваний действующих арендаторов ТРЦ к собственнику. Появилась тенденция требования различного рода скидок и преференций со стороны ритейлеров, при всем этом размер запрашиваемых скидок доходит до 90%. Собственники обязаны идти навстречу и размер предоставляемых скидок составляет в среднем 15-45% зависимо от уровня торгового центра. При всем этом доходы неких розничных компаний, как ни удивительно, остались на прежнем, докризисном, уровне, а доходы отдельных операторов выросли в связи со смещением потребительского спроса.
Аудит арендаторов позволяет оценить реальную эффективность работы каждого отдельного арендатора в отдельном торговом центре, рентабельность каждого, его текущее экономическое состояние и способность оплачивать арендную плату в не далеком будущем, соответствие оператора истинной и многообещающей концепции ТЦ. Разработанная методика позволяет точно выявить предпосылки фуррора либо беды розничных операторов, оценить нужность и значимость каждого отдельного арендатора в определенном ТЦ с учетом модели потребительского спроса в данном ТЦ, и, таким макаром, достоверно найти необходимость предоставления скидок для каждого отдельного арендатора.
В качестве примера эксперт приводит аудит арендаторов регионального ТЦ, результаты которого позволяют собственнику сберегать на непредоставленных преференциях порядка 6,5 млн. руб. каждый месяц. Аудит проводился в четвертом квартале 2014 года. На момент начала проведения аудита среднемесячный доход торгового центра составлял 31 млн. 300 тыс. руб. Из 86 операторов ТРЦ 65 просили предоставления скидок в размере от 25 до 40 % от уровня действующей арендной платы.
Аудит арендаторов ТРЦ посодействовал выявить истинные предпосылки падения оборота арендаторов, обратившихся за скидкой. Для каждой выявленной предпосылки были предложены пути оздоровления. В ряде всевозможных случаев задачи вправду были вызваны общим ухудшением состояния экономики, но в неких предпосылки падения оборота заключались в бизнес-процессах самих операторов: неэффективная работа в рамках ТЦ в определенной товарной категории, недостающая квалификация персонала торгового зала, плохой мерчендайзинг в магазине либо размещение оператора в ТРЦ, несоответствие продуктов и услуг арендатора изменениям потребностей гостей ТЦ. В отдельных случаях для улучшения ситуации с выручкой арендатору довольно было поменять оформление магазина в согласовании с приобретенными советами.
Предоставление даже мало запрашиваемых скидок всем арендаторам в данном примере понизило бы доход собственника на 7 800 000 рублей каждый месяц. В конечном итоге, предоставленная скидка составила 1 млн. 200 000 рублей за месяц. С момента проведения аудита и до сего времени ни один из арендаторов не покинул ТЦ и не попросил о предоставлении дополнительных скидок либо преференций.